30. Dezember 2020

Covid-19 und Miete: Warum gerade jetzt Mediation wichtig ist.

Worum geht es?

Die aktuelle COVID – 19 Epidemie berechtigt nach Meinung prominenter Rechtsanwälte* jede/n Mieter/in einer Geschäftsfläche, den Bestandzins zur Gänze oder zum Teil einzubehalten. Das ist unabhängig davon, ob ein behördliches Betretungsverbot ausgesprochen wurde oder nicht, je nach dem Grad der Unbrauchbarkeit des Bestandobjektes, §1104 ABGB stellt nämlich darauf ab, dass das Bestandobjekt infolge Seuche gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann beziehungsweise §1105 ABGB, dass nur eine teilweise Nutzung möglich ist; einer gesetzlichen oder behördlichen Anordnung (beispielsweise ein Betretungsverbot) bedarf es dazu nicht.

Auch die eingeschränkte Nutzung eines Büros, einer Arztpraxis oder Notariats- oder Rechtsanwaltskanzlei hat ihre Ursache daher in der aktuellen Pandemie beziehungsweise den aufgrund der Pandemie erlassenen behördlichen Beschränkungen (insbesondere der erlassenen Verordnungen) und stellt daher eine Beschränkung des bedungenen Gebrauches des Mietobjektes im Sinne von §§ 1104, 1105 ABGB** dar mit der Rechtsfolge gänzlicher beziehungsweise verhältnismäßiger Mietzinserlass.

Die rechtliche Lage ist also in vielen Teilen völlig klar. Allerdings ist zu bedenken, dass Bestandkonflikte, die beim Rechtsanwalt landen, großes Potential haben, zu eskalieren. Wenn der Vertragspartner plötzlich über den Anwalt kommuniziert, belastet das das Verhältnis der Parteien oft über Gebühr und die Emotionen kochen hoch. Es wird ein Scherbenhaufen produziert, der ein konstruktives Miteinander erschwert oder verhindert.

Wie Sie eine Lösung finden

Die Rechtslage ist in weiten Teilen klar, ihre Umsetzung jedoch nur teilweise. Das zeigt sich in der Mediation insbesondere in der Frage "welche Bestandzinsreduktion ist angebracht?". Dass hier unterschiedliche Interessen aufeinander prallen, ist offensichtlich. Der Bestandgeber*** möchte möglichst wenig Einbußen hinnehmen müssen, während der Bestandnehmer*** das Ziel hat, seine Kosten für Zeiträume mit wenig oder keinen Einnahmen zu senken. Für diese unterschiedlichen Interessenslagen muss eine Lösung gefunden werden, die nicht nur juristisch motiviert ist.

Die kaufmännische Sichtweise auf die Fragestellung liefert die Argumente: Bestandnehmer und Bestandgeber sitzen im gleichen Boot. Beide müssen ein unbedingtes Interesse daran haben, dass der Bestandnehmer gut durch die wirtschaftliche Talfahrt kommt, damit der Fortbestand der Geschäftsbeziehung gesichert werden kann. Ein Bestandnehmer, der seine Tätigkeit aufgeben muss, kann in der aktuellen Situation in vielen Fällen nicht unmittelbar durch einen neuen, gleichwertigen Vertragspartner ersetzt werden. Bestandverhältnisse, die viele Jahre im Sinne beider Parteien gut funktioniert haben, der aktuellen Situation zu opfern, kostet möglicherweise mehr, als sich gemeinsam auf eine Seite zu stellen. Das Schlachtfeld befindet sich nämlich nicht zwischen Bestandgeber und -nehmer, sondern viel mehr zwischen den Vertragspartnern und der Pandemie. Vertragspartner, die das verstehen, haben den ersten Schritt in die Zukunft bereits geschafft.

Die Aufgabe der Mediation ist es in diesen Konflikten, Klarheit zu schaffen und einen Interessensausgleich herzustellen. Nicht selten muss dazu etwas tiefer geblickt (und auch gerechnet!) werden. Viele gewerbliche Bestandverhältnisse sind langfristig angelegt - das ist ein weiterer Grund, nicht einfach alles an die Wand zu fahren und die Zukunft in die Überlegungen miteinzubeziehen.

Wenn ein Bestandnehmer beispielsweise die Zahlungen einstellt, ohne seinen Bestandgeber angemessen zu informieren, ist das nicht nur rechtlich die falsche Vorgehensweise sondern stößt die andere Partei auch vor den Kopf. Besser ist es, ein persönliches Gespräch zu suchen. Das Gleiche gilt für Bestandgeber - sollte Ihr Bestandnehmer die Zahlungen brüsk eingestellt haben, überlegen Sie sich, wie Sie reagieren, ohne dass noch mehr Kollateralschaden entsteht.

Das Hinzuziehen eines Mediators bietet den Vorteil, in einem geschützten Raum unter Verschwiegenheit alle Optionen gemeinsam und in Ruhe abzuwägen und eine Lösung zu finden, die Geschäftsbeziehungen stärkt, anstatt sie zu zerstören. Probieren Sie es doch!

Update 20.01.2021: Was eine vermurkste Vertrauensbasis für Konsequenzen haben kann, zeigt der Fall eines Wiener Caféhausbesitzers, der als Antwort auf nicht gelungene Verhandlungen den Weg in die Öffentlichkeit gewählt hat und derzeit durch sämtliche Medien geht.


** die Gesetzestexte, auf die im Zusammenhang mit Geschäftsraummieten und -pachten immer wieder verwiesen wird
***Bei Miet- und Pachtverträgen spricht man juristisch von "Bestandverträgen", "Bestandgeber" (=Vermieter oder Verpächter) sowie "Bestandnehmer" (=Mieter oder Pächter)
Mehr Informationen zur aktuellen Rechtslage finden Sie auf der Webseite des Sozialministeriums.
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Autor/in

Peter Adler

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